Una hipoteca es un tipo de préstamo a largo plazo que se utiliza para comprar una casa o una propiedad inmobiliaria y que se suele devolver en un plazo de entre 20 y 30 años. Cuando se solicita una hipoteca, el banco o la entidad financiera presta el dinero a cambio de que la se utilice la propiedad como garantía del préstamo. Esto quiere decir que, si pedimos una hipoteca y no somos capaces de pagarla, el banco tendrá derecho a quedarse nuestra propiedad para recuperar el dinero que nos ha prestado.

Por eso, antes de firmar una hipoteca es vital entender bien qué es lo que vamos a tener que pagar cada mes, para asegurarnos de que podremos pagar las cuotas cómodamente durante todo el tiempo que dure la hipoteca.

Cuando firmamos una hipoteca debemos hacer frente al pago de una cantidad mensual que variará de mes a mes ya que dependerá del dinero que aún tengamos que devolver al banco y de los intereses que tendremos que pagar por ese dinero, cuyo importe dependerá de las condiciones que hayamos firmado con el banco.

Por eso, el aspecto más importante en el que debemos fijarnos a la hora de firmar una hipoteca es el tipo de interés. 

Qué tipos de interés hay para las hipotecas

Básicamente los intereses son el dinero que recibe el banco a cambio de haber asumido el riesgo de prestarnos el dinero y suelen representar una parte significativa del precio de nuestra hipoteca. Los intereses se calculan multiplicando la tasa de interés acordada entre las partes a la hora de la firma de la hipoteca por el capital pendiente de devolver.

Hay principalmente dos tipos de interés para las hipotecas: el tipo de interés fijo y el tipo de interés variable, aunque hay entidades que ofrecen también la posibilidad de combinar estas fórmulas.

Tipo de interés fijo

Cuando hablamos de una hipoteca con un tipo de interés fijo, nos referimos a una hipoteca en la que el interés que pagaremos será el mismo durante el tiempo que dure el préstamo. Esto significa que podremos calcular con antelación cuánto pagaremos de intereses cada mes.

Por lo general, el porcentaje de interés fijo suele oscilar entre el 2% y el 6% del total del préstamo a devolver y depende del plazo de la hipoteca y el importe del préstamo hipotecario.

Tipo de interés variable

En una hipoteca con tipo de interés variable, el interés se ajusta cada mes en función de las condiciones del mercado y de la tasa de referencia establecida en el contrato. Esto significa que los intereses mensuales que deberemos pagar cada mes pueden variar, lo que puede ser beneficioso si los tipos de interés bajan, pero perjudicial si suben.

En una hipoteca de interés variable se pueden utilizar varias tasas de referencia para hacer el cálculo: la más utilizada es el Euríbor que se calcula a partir de la media de los tipos de interés a los que las entidades financieras se prestan dinero entre sí en el mercado interbancario europeo. Otras tasas que se pueden utilizar son el IRPH, que se calcula a partir de los tipos medios de interés a los que las entidades financieras conceden préstamos hipotecarios en España o el CECA, que se basa en los tipos de interés que aplican las cajas de ahorros en sus préstamos hipotecarios.

Tipo de interés mixto

Una hipoteca de interés mixto es un tipo de hipoteca que combina el pago de una cuota a tipo de interés fijo durante los primeros años y luego se convierte en una hipoteca a tipo de interés variable durante el resto del tiempo. Esto permite pagar una cantidad fija durante los primeros años y luego aprovechar la posible bajada de los tipos de interés variables.

La duración del período fijo y la tasa variable son distintas de un préstamo a otro y dependerán de las condiciones acordadas con la entidad bancaria.  

Cómo se calcula el interés en una hipoteca

El importe total de la hipoteca dependerá de tres factores clave: El importe total del préstamo, el tipo de interés y el plazo del préstamo. Cuanto mayor sea la cantidad que pedimos prestada al banco y el plazo en el que decidamos devolverla, mayores serán los intereses. 

Pongamos por ejemplo que queremos pedir una hipoteca de 150.000€ de interés fijo y que el banco nos ofrece un tipo de interés del 2%. 

• Si la hipoteca fuera a 20 años, pagaríamos en total 34.280€ de intereses, lo que supondría que tendríamos que devolver al banco 184.280€ en total.

• Sin embargo, si la hipoteca fuera a 10 años los intereses totales que pagaríamos se reducirían a 16.676€, por lo que deberíamos devolver al banco la cifra total de 160.100€.

Pero ten en cuenta que cuanto menor sea el plazo de la hipoteca, mayor será la cuota mensual que deberás pagar cada mes. (En el caso del ejemplo, si la hipoteca fuera a 20 años el primer mes pagaríamos 810€ mientras que si fuera a 10 tendríamos que pagar 1.473€).

En una hipoteca de interés fijo, la cuota mensual a pagar cada mes al banco se calcula multiplicando el capital pendiente del préstamo por el tipo de interés acordado y dividiendo el resultado entre el número de meses del período de amortización del préstamo. 

Como hemos visto antes, en el caso de las hipotecas de interés variable, el interés puede variar a lo largo del tiempo en función de las condiciones del mercado. Por eso el cálculo de los intereses se debe realizar cada mes, multiplicando el capital pendiente de devolver por la tasa de interés y el diferencial y dividiendo el resultado por 12.

¿Se puede cambiar el tipo de interés en una hipoteca?

Para saber si puedes cambiar las condiciones de tu hipoteca deberás hablar con la entidad bancaria con la que la hayas firmado, aunque, lo normal, es que los bancos estén abiertos a la negociación salvo que hayas firmado lo contrario.

Si quieres cambiar las condiciones de la hipoteca con el mismo banco con el que la tienes contratada debes conocer el término de novación hipotecaria: Así se llama al proceso de modificar las condiciones de un préstamo hipotecario como el plazo, la tasa de interés o el importe de la cuota a pagar, con el mismo banco o entidad financiera que concedió el préstamo original. 

Si por el contrario lo que quieres es cambiarte de entidad y llevar tu hipoteca a otro banco que te ofrezca mejores condiciones, lo que harás es una subrogación hipotecaria ya que lo que haremos es transferir el préstamo a otra entidad que se subroga o sustituye a la entidad original como acreedor hipotecario haciéndose cargo del capital pendiente y las condiciones contractuales restantes.

Ten en cuenta que tanto la novación como la subrogación pueden suponerte un coste o el pago de una comisión adicional y pueden implicar cambios en las condiciones de tu hipoteca. Por eso es importante que estudies bien las nuevas condiciones y evalúes si cambiarlas es bueno para ti.